Giao dịch viết tay: Đầy rủi ro cho mua nhà, đất

Có thể nói, những thương vụ mua nhà, đất bằng giao dịch viết tay (GDVT) đang là "nguồn máu" đáng kể nuôi dưỡng thị trường. Tuy nhiên, rủi ro cho người mua luôn đầy rẫy. 

Cùng với tình trạng bi quan về ách sổ đỏ chung cư phát đi từ Hà Nội lẫn Tp.HCM, nhiều người đã không ngần ngại tìm tới những giao dịch nhà đất thổ cư chỉ bằng GĐVT.

Dư luận, giới chuyên gia vẫn không ngớt "than" về tính minh bạch – vốn dĩ là "căn bệnh" phổ biến trong nhiều lĩnh vực. Trong ngành xây dựng, đó là sự mập mờ về thông tin, về nguồn vốn, cách thức phân bổ nguồn lực xã hội, về lộ trình triển khai một gói hỗ trợ hay đơn giản nhất là sự chậm chạp khó hiểu trong công tác phê duyệt, cấp sổ đỏ của cơ quan chức năng…

Tiền đã trao, nhà đã ở, nhưng 5 năm, 10 năm sau đó chủ nhân vẫn "dài cổ" ngóng sổ đỏ. Đó là chuyện thường ở… Thủ đô. 600.000 giấy chứng nhận đã ký, nhưng người sử dụng đất chưa đến nhận được. "Một trong những nguyên nhân của tình trạng này là đối tượng được hưởng không có giấy tờ hợp lệ, nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, vi phạm pháp luật đất đai từ nhiều năm qua chưa được giải quyết", Bộ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Minh Quang nói – thực tế này diễn ra tại Tp.HCM.

Thị trường BĐS Hà Nội càng bi đát hơn: trong số hơn 112.000 căn hộ đã xây xong và bàn giao cho khách hàng tại Hà Nội, mới có được 31.800 giấy chứng nhận… Như vậy, còn lại hơn 80.300 căn hộ chung cư tại Hà Nội chưa có "sổ đỏ" (Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận nhà đất trên địa bàn của UBND Tp. Hà Nội).

Đa phần các tranh chấp, kiện tụng xảy ra trong thị trường BĐS nhà ở đều liên quan tới quyền sở hữu

Như vậy, tính sơ sơ đến nay, khoảng hơn 80.000 chủ sở hữu (cá nhân, hộ gia đình) vẫn đang "ở trọ" trong nhà mình. Chờ đợi, bức xúc, hy vọng và cuối cùng là thất vọng để tiếp tục chờ cơ quan chức năng đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ – điệp khúc vẫn chưa thấy lời kết (!) Sổ đỏ tắc nhiều năm, doanh nghiệp chỉ giỏi "hứa", nhà quản lý thì bỏ lọt hoặc khó can thiệp, sản phẩm chung cư vì thế cũng mất giá theo.

Rất nhiều người lao động lâu dài ở Thủ đô đã nhắm mắt tìm đến các giao dịch mua bán nhà thổ cư theo dạng viết tay. Biết là rủi ro đấy, nhưng tâm lý "tấc đất tấc vàng", kèm theo sự mù mờ về pháp lý BĐS, ham giá rẻ đã dẫn tới đủ loại bi kịch cho người mua: không thể tách sổ đỏ từ sổ chung khu đất của chủ nhà, vì diện tích hoặc bên bán gây khó sau khi đã nhận tiền, đất dính tranh chấp, đền bù GPMB; đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng…

Rất cần kiến thức luật!

Viễn cảnh "đỏ mắt chờ sổ đỏ" được dự báo, cách bán hàng, giao kết hợp đồng của chủ đầu tư ngày càng đẩy người mua vào bất lợi, dẫn tới tâm lý thị trường, hay rõ hơn là tâm lý người có nhu cầu và khả năng mua nhà tại Thủ đô vẫn chưa đặt niềm tin vào nhà ở chung cư. "Tránh vỏ dưa, gặp vỏ dừa", nhiều người tặc lưỡi mua bán viết tay với các sản phẩm thổ cư, đất xen kẹt, đất phần trăm và tiếp tục cuộc hành trình…kiếm tìm sổ đỏ.

Chị Lan mua một căn nhà diện tích 34m2 trên lô đất gồm 8 căn, chưa tách thửa tại phường Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội) bằng giấy viết tay, với sự làm chứng của công an khu vực. Sau 3 tháng, bên mua yêu cầu bên bán tách thửa và hợp tác làm sổ đỏ cho căn nhà. Chủ nhà trả lời: muốn tách thửa và làm sổ thì chờ bán hết toàn bộ 8 căn trên.

Giao dịch viết tay với chủ khu đất gần 100 m2 tại Phùng Khoang (Từ Liêm, Hà Nội), anh Minh mua căn nhà cấp 4 diện tích 40m2 trên lô đất chung sổ đó và xây dựng nhà 3 tầng. Mua bán có người làm chứng. Tới lúc yêu cầu tách sổ riêng cho căn nhà, chủ nhà đồng ý nhưng người mua không thể hoàn thành việc tách thửa để làm sổ đỏ. Vì chủ nhà có 7 người con, trong đó 1 người đang làm ăn sinh sống ở nước ngoài, 1 người đã mất. Sự việc kéo dài từ 2010 đến nay vẫn chưa xong.

Theo các đơn vị tư vấn luật trong ngành BĐS, bên mua trong các GDVT cần chú ý một số điều: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán; tình trạng tranh chấp mảnh đất mua bán ra sao; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ký kết tại UBND phường, xã nơi có đất chuyển nhượng, trong đó có chứng nhận của chủ tịch UBND, hoặc công chứng viên tại văn phòng công chứng.

Đặc biệt, việc mua bán – chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyệt đối tránh hình thức giấy viết tay giữa hai bên mà không có chứng nhận của cơ quan hữu quan. Bởi lẽ, nếu có tranh chấp, hợp đồng sẽ bị vô hiệu theo luật định. Sau khi ký kết hợp đồng mua bán theo nguyên tắc trên, người mua đã thanh toán tiền, nếu người bán không nộp (không hợp tác) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách sổ, người mua đất tự làm hồ sơ theo quy định, nộp ở UBND phường, xã nơi đất mua bán để xin cấp sổ. Theo đó, hồ sơ gồm: đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu), bản vẽ hiện trạng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tờ khai lệ phí trước bạ, CMND, hộ khẩu…

Đồng thời, người mua cần nắm vững thủ tục tách thửa dựa trên căn cứ pháp lý căn bản là: Nghị định 84/2007/NĐ-CP; khoản 6 điều 29 Nghị định 88/2009/NĐ-CP; Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM; Quyết định 117/2009/QĐ-UB của UBND Tp. Hà Nội…