Home » tin-tuc
Thị trường BĐS sẽ phục hồi ở phân khúc giá thấp
Thị trường bất động sản (BĐS) sẽ phục hồi nhanh ở khu vực giá thấp nhưng
sẽ không lặp lại những cơn sốt trước đây nếu tham nhũng trong quản lý
đất đai và các dự án đầu tư BĐS nhà ở được kiểm soát chặt chẽ.
BĐS sẽ không lặp lại “cơn sốt”
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Giám sát Tài
chính Quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI),
thị trường BĐS sẽ phục hồi rõ ràng hơn từ quý 3/2014, vào thời điểm đó,
kinh tế cũng sẽ có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ hơn, đầu tư nước ngoài vào
Việt Nam cũng tăng mạnh hơn.
Đón đầu xu hướng đó, tâm lý nhiều nhà đầu tư nói chung tên thị trường
BĐS, cả doanh nghiêp kinh doanh BĐS và nhà đầu tư cá nhân/đầu cơ, vẫn
đang chờ đợi sự hồi phục trở lại của thị trường BĐS theo dạng thức “bong
bóng”. Đây là điều đáng quan ngại cho thị trường. Tuy nhiên, theo TS.
Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS sẽ không lặp lại những cơn sốt trước đây
nếu tham nhũng trong quản lý đất đai và các dự án đầu tư BĐS nhà ở được
kiểm soát chặt chẽ.
Theo ông Võ, các cơn sốt trước đây còn có nguồn cơn từ quá trình chúng
ta chuyển đổi cơ chế từ bao cấp sang chuyển đổi, giá đất từ bằng không
tăng tới giá bằng với thị trường, giá BĐS từ rất thấp trong thời kỳ bao
cấp phải tăng tới mức tương đương như các nước khác trong khu vực ASEAN
trong quá trình hội nhập quốc tế. Trong nước lại không có những cơ chế
kiểm soát đầu cơ, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà ở nên đã hình thành
những cơn sốt giá trước đây. Đến nay chắc chắn chúng ta đã trải qua giai
đoạn đầu khi chuyển sang cơ chế thị trường. Nếu có sốt nhà đất trong
tương lai sẽ có hình thái khác chứ không lặp lại những kịch bản cũ.
Chúng ta có thể thấy hình ảnh tương tự cơn sốt trên thị trường chứng
khoán giai đoạn 2006 - 2007 mà đến nay chưa sốt lại và chắc chắn thị
trường sẽ đi vào ổn định. Quy luật này cũng tương tự đối với thị trường
BĐS.
Có thể nói, thị trường BĐS đang thoát đáy ở khu vực giá thấp nhưng ở
khu vực giá trung bình và giá cao vẫn chưa có câu trả lời. Việc Từ Liêm
biến thành 2 quận cũng là một điều kiện để thị trường BĐS giá thấp nhộn
nhịp hơn tại đây. Cơn sốt BĐS như giai đoạn 2007 - 2008, hoặc trước nữa
1991 - 1993, 2001 - 2003 chắc sẽ không lặp lại ở Việt Nam.
Mới đây, tờ The New York Times đã nhận định BĐS Việt Nam đã thoát đáy
khi các dấu hiệu kinh tế vĩ mô hồi phục và cam kết của chính phủ cải tổ
hệ thống ngân hàng và nếu Việt Nam hoàn tất ký kết Hiệp định Đối tác
thương mại xuyên Thái Bình Dương (TPP), nền kinh tế và thị trường BĐS sẽ
tăng tốc. Trên thực tế, hoạt động xây dựng và mua bán đã gia tăng trong
thời gian ở nhiều phân khúc như chung cư bình dân, văn phòng, mặt bằng
bán lẻ, khách sạn, giá BĐS cũng lần đầu tiên tăng sau nhiều năm.
Theo TS. Đặng Hùng Võ, để phục hồi thị trường BĐS thì phải trông chờ
vào sức nóng của nền kinh tế, cụ thể là phụ thuộc nhiều vào việc cải tổ
hệ thống ngân hàng và thị trường tiền tệ…nhưng tiến trình này đang diễn
ra khá chậm và còn rất mong manh. Chưa kể đến việc những cơ hội cho Việt
Nam khi tham gia TPP cũng đang có dấu hiệu chậm lại. Việc tạo được một
thị trường BĐS Việt Nam ổn định, bền vững còn phụ thuộc rất nhiều vào
việc phòng chống tham nhũng trong quản lý đất đai. Giá BĐS trước đây quá cao vì phải chứa một phần giá trị bị tham nhũng.
Ngay giữa 2 thị trường BĐS lớn của cả nước là phía Bắc và Nam cũng có
những đặc thù riêng cần giải quyết. Trong khi thị trường BĐS ở phía Nam
sử dụng vốn vay ở ngân hàng thương mại nhiều hơn; thị trường BĐS phía
Bắc lại sử dụng vốn huy động từ người tiêu dùng nhiều hơn. Chính vì vậy,
các nhà đầu tư BĐS phía Nam phải đối mặt với giải quyết nợ xấu căng
thẳng hơn các nhà đầu tư phía Bắc. Như vậy, giải pháp cho thị trường BĐS
phía Nam phụ thuộc rất lớn vào giải pháp kho BĐS tồn đọng gắn với nợ
xấu hiện nay. Chính phủ đã quyết định thành lập công ty xử lý nợ xấu
VAMC, chúng ta hy vọng công ty này sẽ có hoạt động tích cực trong giải
quyết nợ xấu trong năm tới.
Nên đầu tư từ giữa năm 2014
Trước câu hỏi liệu đã đến thời điểm để quay lại đầu tư với BĐS hay chưa, TS.
Lê Xuân Nghĩa cho rằng: Nếu muốn quay trở lại thị trường, thì phân khúc
đầu tiên nên quan tâm là đất nền và biệt thự liền kề. Quan trọng nhất
là chọn thời điểm đầu tư từ giữa 2014 là thích hợp.
“Trong hoàn cảnh thị trường trầm lắng thì quyết định đầu tư vào BĐS
cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Chắc chắn cho đến nay chưa nên đầu tư
vào khu vực giá trung bình và giá cao do kho tồn đọng vẫn chưa được giải
quyết, nhưng đầu tư vào khu vực giá rẻ là có thể xem xét vì thị trường
đang có những chuyển động tích cực trong phân khúc này. Việc đầu tư vào
chung cư hay đất nền hoặc nhà liền kề là không có câu trả lời chung vì
giá nhà không chỉ phụ thuộc vào loại nhà mà còn phụ thuộc rất lớn vào
dân trí của khu vực đó, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điều kiện về
chất lượng môi trường...Quyết định đầu tư sẽ phụ thuộc vào địa điểm cụ
thể chứ không phụ thuộc vào loại hình nhà.” - GS.TS Đặng Hùng Võ khuyến cáo.
Tuy nhiên, việc đẩy mạnh phân khúc nhà giá rẻ cũng đang vướng dù chính
sách hỗ trợ thì đã có nhưng điều kiện pháp lý để giải ngân gói 30.000 tỷ
nhằm hỗ trợ cho người lao động có thu nhập thấp có thể mua được nhà ở
còn nhiều ràng buộc và gây khó khăn. Theo TS. Đặng Hùng Võ, việc tháo gỡ
khung pháp lý này là điều cần thiết, nhưng chúng ta cần xem xét tới một
số cơ chế phù hợp cần được ưu tiên hơn. Ví dụ, pháp luật hiện nay vẫn
quy định là người mua nhà phải chứng minh được khả năng trả nợ mà người
có thu nhập thấp thì không thể chứng minh được khả năng này. Do đó, tháo
gỡ khung pháp lý mà chỉ bỏ đi cơ chế bắt chứng minh khả năng trả nợ thì
có thể lại rơi vào nợ xấu. Như kinh nghiệm nước ngoài họ đã gắn việc
trả nợ với một cộng đồng những người có thu nhập thấp có nhu cầu mua
nhà. Cộng đồng này sẽ tìm cách giám sát việc trả nợ, chịu trách nhiệm
với ngân hàng việc trả nợ của cả cộng đồng, liên hệ với các tổ chức hoạt
động vì mục tiêu xã hội để tìm kiếm sự trợ giúp của xã hội đối với cộng
đồng.
Điều này có nghĩa, việc cởi mở khung chính sách phải gắn với các cơ chế đặc thù để việc sử dụng vốn vay có hiệu quả và có khả năng trả được nợ.
Khả năng đầu cơ nhà ở xã hội vẫn luôn luôn là một nguy cơ có thể xảy ra. Như đã từng xảy ra tình trạng "bán lúa non" đối với những người được suất nhà chung cư. Những người được tái định cư bán suất tái định cư trên giấy cho một "đầu nậu" với giá rẻ để đi tìm chỗ ở mới cho mình phù hợp hơn. "Đầu nậu" đó tiếp tục chờ đợi nhận nhà chung cư và bán với giá cao hơn sau khi hoàn thành. Sự tháo gỡ chính sách một cách đơn giản cũng có thể dẫn tới khả năng xuất hiện các đầu nậu như phương thức nói trên. Vậy thì bên cạnh việc tháo gỡ chính sách để giải tỏa các vướng mắc hiện nay đối với nhà ở xã hội thì chúng ta phải tư duy đến những cơ chế hiệu quả hơn về việc trợ giúp xã hội hoặc nhà nước đối với những người có thu nhập thấp.
Điều quan trọng là không trợ giúp bằng tiền hoặc hiện vật mà cần trợ giúp bằng trao quyền và tạo cơ hội cho người nghèo để tự xóa nghèo. Đây cũng là một yêu cầu thay đổi tư duy bao cấp vẫn đang thường trực trong việc trợ giúp cho người nghèo ở nước ta
Điều này có nghĩa, việc cởi mở khung chính sách phải gắn với các cơ chế đặc thù để việc sử dụng vốn vay có hiệu quả và có khả năng trả được nợ.
Khả năng đầu cơ nhà ở xã hội vẫn luôn luôn là một nguy cơ có thể xảy ra. Như đã từng xảy ra tình trạng "bán lúa non" đối với những người được suất nhà chung cư. Những người được tái định cư bán suất tái định cư trên giấy cho một "đầu nậu" với giá rẻ để đi tìm chỗ ở mới cho mình phù hợp hơn. "Đầu nậu" đó tiếp tục chờ đợi nhận nhà chung cư và bán với giá cao hơn sau khi hoàn thành. Sự tháo gỡ chính sách một cách đơn giản cũng có thể dẫn tới khả năng xuất hiện các đầu nậu như phương thức nói trên. Vậy thì bên cạnh việc tháo gỡ chính sách để giải tỏa các vướng mắc hiện nay đối với nhà ở xã hội thì chúng ta phải tư duy đến những cơ chế hiệu quả hơn về việc trợ giúp xã hội hoặc nhà nước đối với những người có thu nhập thấp.
Điều quan trọng là không trợ giúp bằng tiền hoặc hiện vật mà cần trợ giúp bằng trao quyền và tạo cơ hội cho người nghèo để tự xóa nghèo. Đây cũng là một yêu cầu thay đổi tư duy bao cấp vẫn đang thường trực trong việc trợ giúp cho người nghèo ở nước ta
Thị trường BĐS sẽ phục hồi nhanh ở khu vực giá thấp và cũng sẽ có tác
động một phần trong việc tăng trưởng các lĩnh vực khác như vật liệu xây
dựng, hàng tiêu dùng... góp phần vào phục hồi nền kinh tế.
T.Hương (Tài chính điện tử)
PHAN NGỌC NHẪN



