“Nhà ở xã hội và gói 30.000 tỷ bản chất cũng chỉ là kinh doanh”
“Những xung đột về lợi ích sẽ khiến chúng ta không thể dung hòa được hai
mục tiêu kinh doanh và xã hội trong cùng một vấn đề nhà ở”.
Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội
Từng được kỳ vọng sẽ đem lại bước đột phá mới cho thị trường bất động
sản nhưng dù đã đi vào thực hiện được 5 tháng, gói 30.000 tỷ đồng vẫn bị
nghẽn do nhiều nguyên nhân.
Trao đổi với BizLIVE, ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội
(Savills Việt Nam) cho rằng, ngoài việc thị trường bất động sản gặp khó
khăn, một nguyên nhân chủ yếu nữa chính là cách đưa gói hỗ trợ này vào
thị trường chưa thực sự hợp lý.
Gói 30.000 tỷ đồng đã đưa vào thị trường được hơn 5 tháng, ông nghĩ gì về con số 1% số vốn đã được giải ngân từ gói hỗ trợ này vừa được Bộ Xây dựng tổng kết?
Tôi nghĩ rằng, kết quả trên không có gì lạ. Những con số thống kê của các cơ quan nói trên đã phản ánh đúng thực trạng của thị trường cũng như gói 30.000 tỷ đồng.
Sở dĩ có tình trạng trên một phần do thị trường bất động sản gặp khó nhưng phần nhiều là do chính những bất cập tồn tại từ những quy định ràng buộc mua nhà của gói 30.000 tỷ. Nhiều nội dung được đưa ra trong gói hỗ trợ này thực tế đã sai về mặt lý luận.
Ông có thể chỉ rõ hơn về những bất cập này?
Gói 30.000 tỷ đồng đã đưa vào thị trường được hơn 5 tháng, ông nghĩ gì về con số 1% số vốn đã được giải ngân từ gói hỗ trợ này vừa được Bộ Xây dựng tổng kết?
Tôi nghĩ rằng, kết quả trên không có gì lạ. Những con số thống kê của các cơ quan nói trên đã phản ánh đúng thực trạng của thị trường cũng như gói 30.000 tỷ đồng.
Sở dĩ có tình trạng trên một phần do thị trường bất động sản gặp khó nhưng phần nhiều là do chính những bất cập tồn tại từ những quy định ràng buộc mua nhà của gói 30.000 tỷ. Nhiều nội dung được đưa ra trong gói hỗ trợ này thực tế đã sai về mặt lý luận.
Ông có thể chỉ rõ hơn về những bất cập này?
Có nhiều nguyên nhân khiến gói 30.000 tỷ đồng không đạt được kết quả như mong đợi ban đầu trong đó, có 2 nguyên nhân chính.
Thứ nhất, việc phân biệt đối tượng cho vay là sai về mặt lý luận. Không
có một định nghĩa cũng như công cụ nào có thể khẳng định được việc xác
định ai là người thu nhập thấp. Bởi lẽ, thu nhập của một người có thể
biết chính thức và không chính thức từ khoảng thu khập khác.
Thứ hai, các cơ quan quản lý đang cho rằng, chính sách nhà ở xã hội và
gói 30.000 tỷ đồng đang mang lại nhà ở cho người khác, nhưng bản chất
của nó cũng chỉ là kinh doanh. Những xung đột về lợi ích sẽ khiến chúng
ta không thể dung hòa được hai mục tiêu kinh doanh và xã hội trong cùng
một vấn đề nhà ở.
Liên quan đến Thông tư 18 vừa được ban hành, nhiều ý kiến cho rằng Bộ Xây dựng đang tỏ ra ưu ái hơn cho các doanh nghiệp thay vì hỗ trợ người dân, ông nghĩ sao về điều này?
Cá nhân tôi cho rằng, Thông tư 18 mới đây cũng như một loạt chính sách đã được Bộ Xây dựng ban hành trước đây thực tế chỉ làm cho mọi người dễ thực hiện hơn thôi.
Việc Bộ Xây dựng có “nới nhầm” hay “ưu ái” doanh nghiệp thực tế không quan trọng bằng việc đưa ra những giải pháp có tính khả thi để giải ngân gói hỗ trợ này nhằm hỗ trợ thị trường.
Trong ngắn hạn, Thông tư này cũng khó có thể tạo ra được bước đột phá mới cho thị trường bất động sản vì cần phải có thời gian để các thành phần tham gia thị trường có thể hấp thụ được.
Có ý kiến cho rằng, nếu chuyển trọng tâm của gói 30.000 tỷ đồng sang loại hình nhà ở phổ cập thị trường bất động sản sẽ có sự chuyển biến tức thì, ông có cho rằng đây là giải pháp khả thi?
Loại hình nhà ở phổ cập đã khá thành công ở nhiều quốc gia tuy nhiên tôi cho rằng sẽ khó có thể thực hiện được ở Việt Nam. Bởi lẽ, chúng ta chưa có các văn bản hướng dẫn làm cơ sở pháp lý để thực hiện loại hình nhà ở này.
Do đó, nếu có chuyển trọng tâm gói hỗ trợ sang cho vay phát triển loại hình nhà ở phổ cập thì cũng sẽ mất rất nhiều thời gian để có thể ra được những chính sách có liên quan.
Mặt khác, chính sách nhà ở xã hội cũng đã thực hiện được một thời gian dài, việc ngay lập tức thay đổi chính sách này sẽ ảnh hưởng tới nhiều người, gây tốn kém, không khả thi. Theo nhìn nhận của tôi, có nhiều cách để đưa gói 30.000 tỷ đồng vào thị trường thông minh hơn.
Giải pháp thông minh đó là gì, thưa ông?
Không phân biệt đối tượng, bình đẳng đối với mọi người về phương diện tiếp cận vốn. Cá nhân nào muốn vay vốn, doanh nghiệp nào cần tiền để phát triển dự án thì sẽ cho vay hết, thậm chí nếu có thêm các nguồn tài chính hỗ trợ Nhà nước cứ tiếp tục bơm thêm vốn theo hình thức này.
Chúng ta sẽ lấy lãi suất vay làm cơ sở để cho xác định đối tượng cho vay vốn và điều tiết hỗ trợ thị trường bất động sản.
Theo ông, cụ thể chúng ta sẽ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng như thế nào?
Quy trình cho vay sẽ được đơn giản hóa đi nhiều so với hiện tại bởi nếu thực hiện theo cách này, cả ngân hàng và người dân sẽ không phải gặp phải khó khăn vì thủ tục hành chính rườm rà hay chịu cảnh mất oan nhiều loại phí để qua “cửa”.
Người nào mua căn hộ với diện tích càng nhỏ, số tiền vay ít thì ngân hàng sẽ cho vay với lãi suất ưu đãi, thấp hơn nhiều so với mặt bằng lãi suất của thị trường. Với những ai mua các căn hộ có diện tích lớn hơn thì lãi suất cho vay sẽ tăng lên theo từng mức tương ứng.
Đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án căn hộ, quy trình cho vay cũng tương tự như vậy. Từ đó, cả người mua và chủ đầu tư sẽ phải tự tính toán phương án diện tích căn hộ sao cho phù hợp giữa cung và cầu để dự án có tính khả thi cao.
Đặc biệt, đối với các chủ đầu tư, họ sẽ phải nghiên cứu thị trường một cách nghiêm túc hơn trước khi triển khai dự án, tránh được tình trạng đầu tư tràn lan kém hiệu quả gây thất thoát tiền của và tạo nên núi hàng tồn kho hàng trăm nghìn tỷ đồng như hiện nay.
Vậy một khoản tiền lớn do chênh lệch lãi suất cho vay ai sẽ chịu cho các ngân hàng, thưa ông?
Liên quan đến Thông tư 18 vừa được ban hành, nhiều ý kiến cho rằng Bộ Xây dựng đang tỏ ra ưu ái hơn cho các doanh nghiệp thay vì hỗ trợ người dân, ông nghĩ sao về điều này?
Cá nhân tôi cho rằng, Thông tư 18 mới đây cũng như một loạt chính sách đã được Bộ Xây dựng ban hành trước đây thực tế chỉ làm cho mọi người dễ thực hiện hơn thôi.
Việc Bộ Xây dựng có “nới nhầm” hay “ưu ái” doanh nghiệp thực tế không quan trọng bằng việc đưa ra những giải pháp có tính khả thi để giải ngân gói hỗ trợ này nhằm hỗ trợ thị trường.
Trong ngắn hạn, Thông tư này cũng khó có thể tạo ra được bước đột phá mới cho thị trường bất động sản vì cần phải có thời gian để các thành phần tham gia thị trường có thể hấp thụ được.
Có ý kiến cho rằng, nếu chuyển trọng tâm của gói 30.000 tỷ đồng sang loại hình nhà ở phổ cập thị trường bất động sản sẽ có sự chuyển biến tức thì, ông có cho rằng đây là giải pháp khả thi?
Loại hình nhà ở phổ cập đã khá thành công ở nhiều quốc gia tuy nhiên tôi cho rằng sẽ khó có thể thực hiện được ở Việt Nam. Bởi lẽ, chúng ta chưa có các văn bản hướng dẫn làm cơ sở pháp lý để thực hiện loại hình nhà ở này.
Do đó, nếu có chuyển trọng tâm gói hỗ trợ sang cho vay phát triển loại hình nhà ở phổ cập thì cũng sẽ mất rất nhiều thời gian để có thể ra được những chính sách có liên quan.
Mặt khác, chính sách nhà ở xã hội cũng đã thực hiện được một thời gian dài, việc ngay lập tức thay đổi chính sách này sẽ ảnh hưởng tới nhiều người, gây tốn kém, không khả thi. Theo nhìn nhận của tôi, có nhiều cách để đưa gói 30.000 tỷ đồng vào thị trường thông minh hơn.
Giải pháp thông minh đó là gì, thưa ông?
Không phân biệt đối tượng, bình đẳng đối với mọi người về phương diện tiếp cận vốn. Cá nhân nào muốn vay vốn, doanh nghiệp nào cần tiền để phát triển dự án thì sẽ cho vay hết, thậm chí nếu có thêm các nguồn tài chính hỗ trợ Nhà nước cứ tiếp tục bơm thêm vốn theo hình thức này.
Chúng ta sẽ lấy lãi suất vay làm cơ sở để cho xác định đối tượng cho vay vốn và điều tiết hỗ trợ thị trường bất động sản.
Theo ông, cụ thể chúng ta sẽ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng như thế nào?
Quy trình cho vay sẽ được đơn giản hóa đi nhiều so với hiện tại bởi nếu thực hiện theo cách này, cả ngân hàng và người dân sẽ không phải gặp phải khó khăn vì thủ tục hành chính rườm rà hay chịu cảnh mất oan nhiều loại phí để qua “cửa”.
Người nào mua căn hộ với diện tích càng nhỏ, số tiền vay ít thì ngân hàng sẽ cho vay với lãi suất ưu đãi, thấp hơn nhiều so với mặt bằng lãi suất của thị trường. Với những ai mua các căn hộ có diện tích lớn hơn thì lãi suất cho vay sẽ tăng lên theo từng mức tương ứng.
Đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án căn hộ, quy trình cho vay cũng tương tự như vậy. Từ đó, cả người mua và chủ đầu tư sẽ phải tự tính toán phương án diện tích căn hộ sao cho phù hợp giữa cung và cầu để dự án có tính khả thi cao.
Đặc biệt, đối với các chủ đầu tư, họ sẽ phải nghiên cứu thị trường một cách nghiêm túc hơn trước khi triển khai dự án, tránh được tình trạng đầu tư tràn lan kém hiệu quả gây thất thoát tiền của và tạo nên núi hàng tồn kho hàng trăm nghìn tỷ đồng như hiện nay.
Vậy một khoản tiền lớn do chênh lệch lãi suất cho vay ai sẽ chịu cho các ngân hàng, thưa ông?
Đây chính là nút thắt của vấn đề, chúng ta sẽ lấy tiền từ gói 30.000 tỷ
đồng của Nhà nước bù vào khoản chênh lệch lãi suất khi cho các cá nhân
và doanh nghiệp vay. Các ngân hàng sẽ giữ vai trò trung gian, tự thẩm
định xem xét cho vay và giám sát các dự án.
Liệu có xảy ra tình trạng các ngân hàng tự mình thổi lãi suất lên cao?
Tôi cho rằng chúng ta không cần quá lo lắng về vấn đề này. Dù đã cho
vay linh hoạt hơn nhưng Nhà nước vẫn có vai trò quan trọng trong việc
quản lý trần lãi suất cho vay đối với các ngân hàng.
Mức lãi suất cho vay đối với các đối tượng theo hình thức này sẽ linh hoạt hơn nhưng cũng không thể vượt mức lãi suất cho vay trung bình của toàn thị trường. Điều quan trọng là Nhà nước không cần quy định một mức lãi suất cho vay 6% như hiện nay trong cả thời gian dài đến 10 năm, có như thế thì mới công bằng cho người đi vay.
Bởi lẽ, ở thời điểm hiện tại năm 2013, mức 6% là ưu đãi hợp lý nhưng nếu sang năm 2014 lạm phát giảm mạnh thậm chí nước ta rơi vào tình trạng giảm phát thì mức lãi suất này sẽ không còn hợp lý nữa.
Tóm lại, xung quanh gói hỗ trợ mua nhà 30.000 tỷ đồng, cả việc cho đối tượng nào vay lẫn lãi suất cho vay tăng hay giảm, cao hay thấp sẽ tùy thuộc vào từng thời điểm cụ thể và nên để cho thị trường tự quyết định.
Mức lãi suất cho vay đối với các đối tượng theo hình thức này sẽ linh hoạt hơn nhưng cũng không thể vượt mức lãi suất cho vay trung bình của toàn thị trường. Điều quan trọng là Nhà nước không cần quy định một mức lãi suất cho vay 6% như hiện nay trong cả thời gian dài đến 10 năm, có như thế thì mới công bằng cho người đi vay.
Bởi lẽ, ở thời điểm hiện tại năm 2013, mức 6% là ưu đãi hợp lý nhưng nếu sang năm 2014 lạm phát giảm mạnh thậm chí nước ta rơi vào tình trạng giảm phát thì mức lãi suất này sẽ không còn hợp lý nữa.
Tóm lại, xung quanh gói hỗ trợ mua nhà 30.000 tỷ đồng, cả việc cho đối tượng nào vay lẫn lãi suất cho vay tăng hay giảm, cao hay thấp sẽ tùy thuộc vào từng thời điểm cụ thể và nên để cho thị trường tự quyết định.
PHAN NGỌC NHẪN
