Cấm phân lô bán nền, quy định có thực tế?

Cấm phân lô bán nền là quy định đã được nêu rõ tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên thời gian gần đây có ý kiến cho rằng, quy định cấm phân lô bán nền hiện nay đã lỗi mốt và không còn hợp với thời điểm hiện tại dẫn đến nhiều mâu thuẫn cũng như khác biệt giữa quy định và thực tế. 

Nhiều ý kiến cho rằng quy định phân lô bán nền hiện không còn phù hợp. Ảnh minh họa - KL

Đã 9 năm kể từ khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai, không cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền được áp dụng vào thực tế.

Phân lô bán nền được định Nghị là doanh nghiệp lập dự án xây dựng khu dân cư nhưng không thực hiện đến công đoạn cuối cùng, có khi chỉ san ủi hoặc đầu tư chút ít hạ tầng rồi bán nền cho người dân tự xây dựng. Điều này sẽ phá vỡ kiến trúc chung do người dân tự ý xây dựng cũng như gây xáo trộn, làm khó hoạt động quản lí đô thị vì tình trạng đầu cơ đất đai.

Luật quy định là vậy, song nhiều nhà đầu tư vẫn thực hiện phân lô bán nền, nguyên nhân đơn giản là bởi “có cầu ắt có cung”.

Nếu tìm về các khu vực như Bình Chánh, Nhà Bè , quận 12 hay các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai sẽ tìm thấy nhiều miếng đất có diện tích khoảng dưới 100m2 có nguồn gốc từ đất nông nghiệp sau đó nhà đầu tư chia lô và xin chuyển lên đất ở rồi bán với hình thức đồng sở hữu với một sổ đỏ duy nhất.

Anh N.T.C, người chuyên “săn” những miếng đất theo dạng phân lô bán nền tại Bình Dương cho biết, mua đất dạng này rủi ro nên mình phải cẩn trọng. Nhưng được cái đất dạng này thường rẻ nên phù hợp với gia đình trẻ hoặc người có thu nhập không cao.

Rõ ràng, dù quy định cấm nhưng trên thực tế không chỉ nhà đầu tư mà cả người dân vẫn có nhu cầu về dạng đất này.

Mới đây, phát biểu tại buổi làm việc của Quốc hội sáng ngày 6/11, đại biểu Ngô Văn Minh - tỉnh Quảng Nam cho rằng “các dự án xây dựng nhà ở không được phân lô bán nền là thiếu thực tế, việc cấm tiệt là không thỏa đáng không phù hợp bởi không phải gia đình nào cũng muốn mua chung cư và biệt thự xây sẵn."

Trước đó, tại Hội nghị triển khai Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển diễn ra hồi tháng 5, Bộ Xây dựng cho biết, sẽ có dự án được phép phân lô bán nền, nghĩa là người dân mua đất có hạ tầng và được tự xây dựng.

Theo các nhà môi giới bất động sản, nếu như quy định này sớm được áp dụng vào thực tế, thanh khoản thị trường sẽ có những bước cải thiện đáng kể. Nguyên nhân là do khi người mua đất được phép tự xây dựng có nghĩa là họ sẽ chỉ phải trả tiền đất, mà không phải trả tiền nhà. Điều này sẽ giúp giá của sản phẩm hạ xuống và nhiều người dân có thể tiếp cận được, đó là chưa kể họ có thể chủ động trong xây dựng mà không lo chủ đầu tư chậm tiến độ hay thu cao hơn giá trị xây dựng thực tế.

Tuy nhiên, cũng theo Bộ Xây dựng, quy định này mới được đề cập trong Nghị định 11 về quản lí đầu tư phát triển đô thị và sẽ được cụ thể hóa bằng một thông tư hướng dẫn trong thời gian tới, hiện UBND cấp tỉnh là cơ quan cho phép những khu vực nào được phép bán đất cho người dân tự xây dựng. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng sẽ giám sát chặt chẽ quy định này.

Phát biểu trên báo chí, Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho rằng, những khu nhà thu nhập thấp không nên cấm hình thức này bởi lẽ sẽ làm khó cho cả chủ đầu tư lẫn người dân không đủ tiềm lực tài chính. “Luật đã quy định, thành phố có áp dụng cũng không có gì mới. Nhưng cần cân nhắc đối với một số loại hình nhà ở đặc biệt.

Thiết nghĩ, việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất cũng như làm mất mỹ quan đô thị là điều cần thiết. Song, soi rọi vào thực tế có lẽ cần nới quy định và thay vào đó là những biện pháp quản lí linh hoạt hơn nhằm hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản còn hơn là cấm để nhiều nhà đầu tư và cả người dân đều lách luật để được bán/mua.