Tặng cho nhà đất: Luật thiếu rạch ròi, tòa khó thống nhất

Hiệu lực “lúc có, lúc không” vì luật

Năm 1994, vợ chồng ông H. xây nhà 3 tầng trên diện tích 60m2 trong tổng số 22.320m2 đất mà ông bà đã tạo dựng từ khi chung sống (năm 1986) và đã được cấp sổ đỏ. Tháng 11/2008, ông bà lập hợp đồng tặng cho nhà đất, giao toàn bộ diện tích đất và căn nhà cho vợ chồng con trai là anh Đ. quản lý, sử dụng với điều kiện anh chị phải cấp dưỡng 500.000 đồng/tháng cho ông bà và có trách nhiệm mai táng khi ông bà mất. Hợp đồng được lập thành 3 bản, có người làm chứng và chứng thực của UBND xã.

Tuy nhiên, từ tháng 3/2009 vợ chồng anh Đ. không thực hiện nghĩa vụ cấp dưỡng nên tháng 5/2009, vợ chồng ông H. khởi kiện yêu cầu TAND huyện B.Q hủy bỏ việc tặng cho nhà đất, buộc vợ chồng anh Đ. phải trả lại toàn bộ nhà và diện tích đất, tài sản trên đất.

TAND huyện B.Q đã bác yêu cầu của vợ chồng ông H. vì cho rằng hợp đồng tặng cho nhà đất nêu trên đã có hiệu lực pháp luật (được chứng thực và thực tế hai bên đã chuyển quyền sở hữu và sử dụng). Vợ chồng ông H. kháng cáo và được TAND tỉnh H. chấp nhận, tuyên bố hủy hợp đồng tặng cho nhà đất vì cho rằng hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật và vợ chồng ông H. đã thay đổi ý chí, không đồng ý tiếp tục tặng cho nhà đất nữa nên chấm dứt việc tặng cho.

TAND tỉnh H. đã buộc vợ chồng anh Đ. trả lại nhà đất cho vợ chồng ông H; đồng thời yêu cầu vợ chồng ông H. hoàn trả toàn bộ số tiền vợ chồng anh Đ. cấp dưỡng cho vợ chồng ông H. từ tháng 11/2008 đến tháng 2/2009 (2 triệu đồng).

Ví dụ trên cho thấy có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thời hiệu của hợp đồng tặng cho nhà đất nhưng không cách hiểu nào sai vì qui định của pháp luật về vấn đề này vốn không thống nhất. Theo qui định tại Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở (2005) thì: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên nhận tặng cho kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở…”.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự (2005) lại qui định tại Khoản 2 Điều 467 rằng: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”. Như vậy, hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở theo qui định của hai văn bản pháp lý trong lĩnh vực quan trọng này lại có sự khác biệt, dẫn đến những cách hiểu và giải quyết khác nhau đối với cùng một vụ việc tranh chấp.

Thực hiện đúng luật vẫn khó giải quyết?

Rõ ràng, kể cả khi các bên thực hiện đúng các qui định pháp luật về giao dịch dân sự (như vợ chồng ông H. đã lập hợp đồng tặng cho nhà, đất và được chứng thực) song khi phát sinh tranh chấp liên quan đến hiệu lực hợp đồng tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì bản thân các cơ quan tố tụng cũng không biết phải áp dụng đường lối giải quyết của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hay hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở. Và khi mỗi cơ quan áp dụng một đường lối giải quyết khác nhau dẫn đến sẽ có nhiều “đáp án” cho một vụ việc.

Theo đại diện của Tòa Dân sự (TANDTC), đây là một trong những vấn đề nổi cộm khi Tòa án giải quyết các vụ án liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản. Không chỉ có vậy, thực tiễn còn cho thấy chính việc có quá nhiều hệ thống đăng ký bất động sản, nhiều loại giấy chứng nhận cho những tài sản có liên quan mật thiết đến nhau (như nhà và đất) đã khiến việc đăng ký tài sản chồng chéo, gây rắc rối cho chủ sở hữu và cả cơ quan nhà nước, khiến nhiều vụ tranh chấp phải kéo dài vô thời hạn hoặc kết thúc trong sự bức xúc của một bên.

Vì thế, cùng với việc thống nhất những qui định pháp luật liên quan đến hiệu lực của hợp đồng tặng, cho nhà ở, nhu cầu cấp bách là phải có một đạo luật về đăng ký tài sản để xóa bỏ được những bất cập, vướng mắc về đăng ký tài sản và việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến những tài sản phải đăng ký, trong đó có nhà, đất.