Địa ốc Việt Nam 'tay không đòi bắt giặc'

Thời gian gần đây, báo chí ở Việt nam bùng nổ  những bài viết về địa ốc, những nhận định của các chuyên gia tên tuổi về tình trạng giãy chết của ngành bất động sản. Các nhà đầu tư kêu cứu tiếp sức cứu địa ốc, nhà nước có gói hỗ trợ 30.000 tỷ ra đời.

Cách đây không lâu, tôi có đọc một số bài viết của tiến sĩ Alan Phan, cũng như 15 câu hỏi của hiệp hội bất động sản Việt Nam, nội dung gần như thách thức, một cuộc tranh luận hơn là chia sẻ kiến thức với nhau.

Theo tôi tiến sĩ Alan Phan quả thật có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh nhưng phần trả lời chỉ nói lên cái hợp lý của hệ thống “logic”, chưa phản ảnh rõ nét về mặt bằng xã hội. Anh hoàn toàn có lý trên lý thuyết vì vậy phản ứng của ông Đoàn Nguyên Đức cho rằng "Alan Phan không biết gì về địa ốc ở Việt Nam" thì cũng là nhận định nhất thời. 

Dư luận kẻ bênh người chống, nhưng điều quan trọng là giải pháp nào để cứu nguy cho bất động sản Việt Nam thì vẫn không có câu trả lời mạch lạc. Bất động sản có cứu được hay không, nên cứu hay để "rơi tự do?"

Là một người có quá nhiều “ân oán” với địa ốc, qua nhiều thăng trầm, tôi đúc kết cho mình những kinh nghiệm máu lửa. Từng là Land Development (nhà phát triển dự án)  là Real State Broker (môi giới nhà đất), từng đi rất sâu vào ngành tài chánh và sau cùng là Marketing, nên mỗi lĩnh vực cho tôi một cái nhìn khác nhau.

Sau này tôi mới hiểu sự phân bổ cái đúng và cái sai của từng lĩnh vực đã tạo nên thành công hay thất bại của kinh doanh (ít nhất trong việc kinh doanh của tôi). Tôi cũng nhận ra: lý thuyết và thực hành tưởng như đi song song, nhưng thực tế lại bị chi phối và ảnh hưởng rất lớn từ những tác động xã hội, kinh tế và chính trị nặng nề.

Tôi cũng nghĩ rằng: không có gì  đúng và không có gì sai hoàn toàn, nếu có đúng thì chỉ đúng ở thời điểm và sai cũng tại thời điểm. Như vậy bất động sản Việt Nam đang gánh nhiều tai tiếng và có nguy cơ sụp đổ.

Các chuyên gia phản ảnh và nêu ra hàng loạt những sai phạm của ngành bất động sản nhưng lại vô cùng dè dặt đào sâu vào những sai phạm. Nhiều người lên tiếng yêu cầu “minh bạch” nhưng minh bạch như thế nào thì lại rất ít định nghĩa về hai chữ “minh bạch”.

Để tham gia diễn đàn này (bất động sản) tôi xin được phân tích thị trường bất động sản Việt Nam qua cái nhìn của một chuyên gia, vì vậy chúng ta cần phải hiểu và phân biệt  chủng loại của thị trường.

1- Thị trường cấp 1 (Primary Market ) là môi trường kinh doanh của những nhà đầu tư. Họ lập dự án, xây cất hàng loạt biệt thự, hay chung cư với đồng vốn vay mượn từ ngân hàng. Có người lên dự án chỉ với mục đích có được giấy phép đầu tư sau đó tự sửa đổi và lách luật, thay đổi cấu trúc của dự án để có thêm lợi nhuận.

Có rất nhiều nhà đầu tư lại chỉ có mục đích xin dự án sau đó phân lô và bán ra thị trường bất chấp những rủi ro xảy ra cho người mua. Ví dụ điển hình: nhà đầu tư tìm mua những khu đất lớn chưa đi vào khai thác, hay thuần túy là đất rừng, hoặc đất nông nghiệp từ vài mẫu đến hàng trăm mẫu, làm dự án trình lên chính quyền. Khi có giấy phép họ tìm đối tác và bán lại dự án với giá cao ngất. Để rồi không có người mua, và chính họ (nhà đầu tư) không có kinh phí xây dựng..

Chính quyền địa phương ở một số nơi ngại ngùng thu hồi giấy phép vì muốn có thành tích “địa phương phát triển”. Có những nhà đầu tư, sau khi có giấy phép nhưng không có vốn, đã vẽ ra nhiều chiêu trò như phân lô và bán cho người có nhu cầu. Nhưng điều vô lý là nhà đầu tư không làm hợp đồng chuyển nhượng thay vào đó lại là hợp đồng góp vốn.

Rất nhiều nhà “đầu tư” kinh doanh theo “kiểu tay không bắt giặc”.

Để có vốn kinh doanh, họ liên kết với những cán bộ ngân hàng bằng những hứa hẹn quyền lợi, hay phong bì trao tay để đạt được mục đích vay nợ. Có những món nợ mà ngân hàng cho vay còn nhiều hơn trị giá của tài sản thế chấp. Hậu quả là nợ xấu mỗi ngày mỗi nhiều, và tác động rất mạnh mẽ với giá cả thị trường bất động sản.

2- Thị trường cấp 2 (Seconddary Market) là thị trường thông dụng dành cho kẻ mua người bán (nhà cũ). Thị trường không hề nguy hiểm và cũng chẳng cần hỗ trợ, tuy nhiên điều làm người ta không “hạnh phúc” là dù muốn, dù không, giá trị tài sản cũng bị giảm đi.

Nhưng dù giá trị có bị giảm đi,  người ta không hề lỗ, vì mỗi gia đình làm chủ một căn nhà, nếu họ bán giá cao khi mua nhà khác họ vẫn phải mua giá cao. Một anh bạn của tôi là chủ tiệm vàng có triết lý như sau: Tôi buôn vàng thì đơn vị của tôi là “lượng”. Tôi có  ngàn lượng, tôi vội bán đi khi giá vàng lên cao, so với giá mua thấp thì tôi có lời, nhưng nếu cần 1000 lượng để làm hàng thì tôi lại phải mua bằng giá mà tôi đã bán hoặc cao hơn.

Tôi cũng nhận thấy những người được gọi là doanh nhân không hoàn toàn là những nhà kinh doanh đúng nghĩa. Có nhiều thứ hạng để nhận định về doanh nhân, có người kinh doanh theo mục đích có điểm đến, có người kinh doanh theo hướng "ngã theo chiều gió" và có rất nhiều người kinh doanh theo “phân khúc thị trường”. Những mẫu người kinh doanh nói trên là do thị trường đẻ ra.

Ngoài ra, còn có những nhà kinh doanh hoàn toàn trái ngược với những người nói trên, và chính họ là người tạo ra thị trường, vì vậy họ có triết lý rất rõ rệt: Kiến thức là chìa khóa vạn năng, minh bạch là nền móng, tài chính là phương tiện, thị trường là tài nguyên vô tận. Với họ: Kinh doanh thì phải kiếm lời, thị trường lên kiếm tiền theo lên, thị trường xuống kiếm tiền theo xuống.Dĩ nhiên cái khoảng cách giữa lên và xuống bắt buộc phải có hậu quả và cái giá phải trả, nhưng họ không bao giờ chết.

Gói cứu hộ 30.000 tỷ sẽ làm được gì cho bất động sản? Thật ra số tiền này chẳng nghĩa lý gì đối với khó khăn của các nhà đầu tư cấp 1, hay giải quyết nhu cầu gia cư của người thu nhập thấp.

Nhà nước cho vay với lãi suất 8% trả trong 15 năm có là giải pháp tối ưu để cứu bất động sản? Theo tôi thì câu trả lời là không, vì thật ra hình thức cho vay của gói 30.000 tỷ chỉ là nhân bản của hệ thống tài chính nước ngoài.

Bạn đọc có thể theo dõi những phức tạp trong cách ngân hàng cho vay ở nước ngoài, điển hình là Hoa Kỳ, như sau: Ngân hàng cung cấp dịch vụ cho vay mua nhà ở gọi thông thường là “Conventional Loan" (cho vay thông thường) người vay nợ có quyền chọn thời hạn trả 15 năm hoặc 30 năm. Trong suốt thời hạn của món nợ, người vay trả cố định hàng tháng.

Với mô hình này người vay nợ phải có số tiền đặt cọc 20%, ngân hàng cho vay 80% phần còn lại. Cũng có trường hợp người vay không có đủ 20% để trả trước, ngân hàng cũng có thể cho vay với điều kiện người vay phải mua bảo hiểm cho phần mà họ không có bảo hiểm này có tên gọi “PMI” Mortgage Insurance (chỉ số PMI bảo hiểm thế chấp).

Ngân hàng còn cung cấp cho người vay nợ nhiều lựa chọn khác như “Adjustable Loan” (cho vay có thể điều chỉnh) là món nợ mà lãi suất đi theo thị trường tài chính khi lên và có khi xuống. Hình thức vay Adjustable Loan còn nhiều chọn lựa khác để người mua nhà chọn cho mình một gói tốt nhất.

FHA (Federal Housing Administration - quản lý nhà ở của liên bang) cũng cung cấp dịch vụ cho vay tiền mua nhà như ngân hàng, lãi suất tương đương với ngân hàng, nhưng có một số điều giới hạn với người vay.

Trong thị trường cho vay mua nhà cũng còn nhiều công ty tài chính cho vay mua nhà.  Điều quan trọng đối với người vay tiền mua nhà là họ phải có tín dụng tốt (Perfect Credit).

Vậy Credit là cái gì? Xin trả lời như sau: Credit là một chuỗi lịch sử vay nợ của bạn, nếu bạn mua trước trả sau nhưng trả đúng hạn kỳ chưa bao giờ trễ nải trong việc thanh toán hóa đơn hàng tháng, bạn có thể được coi là người có tín dụng tốt. Nếu bạn vì bận bịu quên trả 5-10 ngày, thì trong Credit của bạn có ghi chú đã trả nợ trễ bao nhiêu ngày, và bao nhiêu lần. Nếu trong 1 năm bạn trả trễ 4-5 lần thì bạn bị mất điểm đó.

Income (lợi tức cá nhân) bao gồm lương của bạn cộng với lợi nhuận từ các công việc khác hay do kinh doanh khác cộng lại, con số này được công nhận là thu nhập của bạn.

Mức thu nhập này phải được thể hiện liên tục ít nhất là 2 năm. Ta lấy ví dụ mức Loan Qualify (đủ điều kiện được vay) một gia đình có thu nhập tổng cộng là 200 nghìn USD một năm. Nhà có 4 người, nếu còn nợ tiền mua xe, hàng tháng mỗi người phải trả nợ 700 USD,  như vậy tổng là 4 x 700 = 2.800 USD.

Đi xe phải có bảo hiểm và hàng tháng tất cả phải trả bảo hiểm 200 USD, cả 4 người đều dùng thẻ Credit và hàng tháng họ phải trả tổng cộng 500 USD. Sau khi cộng tất cả lại, ngân hàng xác định nghĩa vụ tài chính của họ là: (2800+200+500)= 3500 USD/tháng.

Theo quy luật an toàn 28/32, thì căn cứ vào thu nhập, trừ đi nghĩa vụ tài chính, ngân hàng căn cứ vào khả năng trả tiền vay mua nhà của bạn tương đương 1/3 tổng thu nhập.

Như vậy, tổng thu nhập 200.000 USD/năm chia cho 12 tháng  bằng 16.667 USD. 16.667 : 3 người = 5.556. Như vậy bạn chỉ có thể mua được căn nhà mà số tiền phải trả hàng tháng là  5.556 USD - 3.500 USD = 2.056 USD, bao  gồm cả PITI ( nợ chính + lãi + thuế + bảo hiểm).

Trường hợp nào thì được vay điều chỉnh? Thông thường gói nợ này có mức lãi rất thấp, và đây cũng là cơ sở để giúp người vay có thể hội đủ điều kiện để mua được căn nhà to hơn, có giá trị hơn vì thị trường bất động  sản khi hanh thông tài sản có thể tăng lên từ 5 đến 10% /1 năm.

Nếu thị trường chậm thì tăng trưởng từ 1,5 đến 3%/năm. Vì vậy mua nhà đối với người dân là niềm hãnh diện, và làm tăng trưởng tài sản của mình và điều quan trọng hơn nữa đó là chính phủ có chính sách giảm thuế thu nhập cá nhân cho người mua nhà.

Nhìn lại gói hỗ trợ 30.000 tỷ của nhà nước, chương trình cho vay 15 năm với lãi suất 8%/năm vẫn chưa phải là ưu đãi và tiềm ẩn nhiều bất cập nếu nhìn về khía cạnh an toàn.

Có nhiều than phiền vì người dân gặp khó trong việc tiếp cận gói hỗ trợ này, phải chăng ngân hàng đang lúng túng về độ an toàn, khi thiếu căn cứ để cho ai đó được vay nợ?