Hai thị trường bất động sản lớn: Tiếp tục giảm giá, giao dịch ảm đạm
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giao dịch bất động sản (BĐS) tại Hà
Nội và TP Hồ Chí Minh rất ít. Trừ vài dự án nhà chung cư giá rẻ, hầu hết
dự án gần như "án binh bất động".
Tại Hà Nội, một số dự án chung cư áp dụng gói sản phẩm xây thô để người
mua tự hoàn thiện nhằm hạ giá thành đã tạo được sức hút với khách hàng.
Thậm chí, có dự án như VP5 Linh Đàm còn diễn ra tình trạng làm giá, thu
chênh lệch tiền bán nhà tại trung gian, môi giới, buộc các cơ quan chức
năng phải kiểm tra, xử lý. Điều hiếm có trong bối cảnh thị trường BĐS
tuột dốc cho thấy, chung cư diện tích nhỏ, giá thành dưới 20 triệu đồng
là phân khúc được khách hàng quan tâm và "trúng" nhu cầu của thị trường.
Tuy nhiên, xu hướng chung từ đầu năm đến nay vẫn là tình trạng giao
dịch chậm, mặc dù giá tiếp tục giảm. Đặc biệt, phân khúc đất nền tại các
dự án khu đô thị, nhà ở, gần như không có biến động, nguyên nhân là vị
trí dự án xa trung tâm, hạ tầng không đồng bộ, giá trị giao dịch vượt
khả năng thanh toán của người dân. So với năm 2012, giá bán công bố giảm
đáng kể, nhưng giao dịch (nếu có) chủ yếu là người đã mua hay góp vốn
từ trước đó muốn chuyển nhượng lại.
Giao dịch BĐS trên thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn trong tình trạng “đóng băng”. Ảnh: Hải Anh
Tại TP Hồ Chí Minh, thị trường cũng ghi nhận giao dịch tăng so với thời
điểm đầu năm. Bên cạnh đó, các dự án chủ đầu tư và người mua đang thực
hiện hợp đồng đã ký kết và bàn giao nhà cũng là yếu tố thúc đẩy sự sôi
động. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu là tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký
từ trước. Dự báo, thời gian tới, khi chính sách hỗ trợ của Chính phủ
triển khai đồng bộ, cụ thể hơn, thị trường sẽ nhận được những tác động
tích cực hơn, lúc đó lượng giao dịch sẽ gia tăng. Về giá, phân khúc nhà
thấp tầng, chung cư không có nhiều biến động do đã xuống thấp từ trước.
Chỉ số giá giao dịch BĐS (phân khúc nhà chung cư) vừa được Sở Xây dựng Hà Nội công bố cũng cho thấy giá xu hướng giảm giá liên tục từ quý I-2011 đến nay. Theo báo cáo này, tất cả các loại căn hộ chung cư cao cấp, trung cấp, thậm chí cả bình dân tại 10 quận nội thành và huyện Từ Liêm đều giảm mạnh so với thời điểm quý I-2011. Cụ thể, giá chung cư cao cấp giảm từ 17% (khu vực quận Thanh Xuân) đến 28% (khu vực quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm). Trong khi đó, chung cư trung bình có mức giảm sâu hơn, với mức giảm thấp nhất là khu vực Cầu Giấy 17% và cao nhất là Hà Đông, tới 33%. Trong số 10 quận và huyện Từ Liêm, quận Hoàng Mai có loại hình chung cư bình dân giảm giá 20%.
Báo cáo chỉ số giá BĐS của Công ty TNHH Savills Việt Nam, một đơn vị tư vấn BĐS độc lập, cũng đưa ra nhận định tương tự. Theo Savills, chỉ số giá nhà tại Hà Nội giảm 11,7% so với cùng kỳ năm 2012 và giảm liên tiếp từ quý II-2011, với mức giảm 25%. Việc giảm giá được cho là do vắng đi yếu tố đầu cơ và có thể coi là dấu hiệu của việc thị trường tự điều chỉnh hướng tới người sử dụng cuối cùng. Tại TP Hồ Chí Minh, chỉ số giá giảm 3% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên, dấu hiệu tích cực là tỷ lệ hấp thụ tăng 1% so với quý đầu năm và tăng tới 59% so với cùng kỳ năm trước. Giá linh hoạt, cơ cấu sản phẩm phù hợp, các chính sách như giảm lãi đã gián tiếp cải thiện niềm tin của người mua nhà vào thị trường-Savills nhận định.
Một chỉ số cũng đáng chú ý là tỷ lệ hàng tồn kho đã giảm trong hai quý đầu năm 2013 sau khi tăng liên tiếp trong năm 2012. Theo báo cáo của Savills, hết quý II-2013, tỷ lệ tồn kho giảm còn 93% nhờ tỷ lệ hấp thụ tăng. Đây là dấu hiệu tốt cho sự tăng trưởng chung của toàn thị trường. Trong khi, tổng hợp báo cáo của 56/63 tỉnh, thành phố, Bộ Xây dựng cho biết tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng 108.773 tỷ đồng, giảm 15% so với quý I-2013. Trong đó, lớn nhất là tồn kho căn hộ chung cư, hơn 41.500 tỷ đồng, đất nền hơn 33.900 tỷ đồng, nhà thấp tầng hơn 27.445 tỷ đồng…Theo các chuyên gia, tỷ lệ tồn kho BĐS giảm là điều đáng mừng, nhưng giá trị tồn kho như vậy vẫn còn rất lớn. Phân tích theo phân khúc nhà thấp tầng và đất nền (hai phân khúc thừa thãi, không phù hợp nhu cầu thị trường) có xu hướng giảm nhưng không nhiều. Mặt khác, tỷ lệ tồn kho tổng hợp từ báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương nên còn phải cập nhật, bổ sung. Hơn nữa, báo cáo của các địa phương chủ yếu căn cứ trên số liệu của chủ đầu tư, khó có thể tính được con số thực tế đã bán, huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp. Nếu so sánh nhu cầu ở và số lượng nhà ở bán ra, có lẽ số "tồn kho" nằm trong tay nhà đầu tư thứ cấp (hay đầu cơ) giờ không bán được cũng không nhỏ.
Chỉ số giá giao dịch BĐS (phân khúc nhà chung cư) vừa được Sở Xây dựng Hà Nội công bố cũng cho thấy giá xu hướng giảm giá liên tục từ quý I-2011 đến nay. Theo báo cáo này, tất cả các loại căn hộ chung cư cao cấp, trung cấp, thậm chí cả bình dân tại 10 quận nội thành và huyện Từ Liêm đều giảm mạnh so với thời điểm quý I-2011. Cụ thể, giá chung cư cao cấp giảm từ 17% (khu vực quận Thanh Xuân) đến 28% (khu vực quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm). Trong khi đó, chung cư trung bình có mức giảm sâu hơn, với mức giảm thấp nhất là khu vực Cầu Giấy 17% và cao nhất là Hà Đông, tới 33%. Trong số 10 quận và huyện Từ Liêm, quận Hoàng Mai có loại hình chung cư bình dân giảm giá 20%.
Báo cáo chỉ số giá BĐS của Công ty TNHH Savills Việt Nam, một đơn vị tư vấn BĐS độc lập, cũng đưa ra nhận định tương tự. Theo Savills, chỉ số giá nhà tại Hà Nội giảm 11,7% so với cùng kỳ năm 2012 và giảm liên tiếp từ quý II-2011, với mức giảm 25%. Việc giảm giá được cho là do vắng đi yếu tố đầu cơ và có thể coi là dấu hiệu của việc thị trường tự điều chỉnh hướng tới người sử dụng cuối cùng. Tại TP Hồ Chí Minh, chỉ số giá giảm 3% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên, dấu hiệu tích cực là tỷ lệ hấp thụ tăng 1% so với quý đầu năm và tăng tới 59% so với cùng kỳ năm trước. Giá linh hoạt, cơ cấu sản phẩm phù hợp, các chính sách như giảm lãi đã gián tiếp cải thiện niềm tin của người mua nhà vào thị trường-Savills nhận định.
Một chỉ số cũng đáng chú ý là tỷ lệ hàng tồn kho đã giảm trong hai quý đầu năm 2013 sau khi tăng liên tiếp trong năm 2012. Theo báo cáo của Savills, hết quý II-2013, tỷ lệ tồn kho giảm còn 93% nhờ tỷ lệ hấp thụ tăng. Đây là dấu hiệu tốt cho sự tăng trưởng chung của toàn thị trường. Trong khi, tổng hợp báo cáo của 56/63 tỉnh, thành phố, Bộ Xây dựng cho biết tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng 108.773 tỷ đồng, giảm 15% so với quý I-2013. Trong đó, lớn nhất là tồn kho căn hộ chung cư, hơn 41.500 tỷ đồng, đất nền hơn 33.900 tỷ đồng, nhà thấp tầng hơn 27.445 tỷ đồng…Theo các chuyên gia, tỷ lệ tồn kho BĐS giảm là điều đáng mừng, nhưng giá trị tồn kho như vậy vẫn còn rất lớn. Phân tích theo phân khúc nhà thấp tầng và đất nền (hai phân khúc thừa thãi, không phù hợp nhu cầu thị trường) có xu hướng giảm nhưng không nhiều. Mặt khác, tỷ lệ tồn kho tổng hợp từ báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương nên còn phải cập nhật, bổ sung. Hơn nữa, báo cáo của các địa phương chủ yếu căn cứ trên số liệu của chủ đầu tư, khó có thể tính được con số thực tế đã bán, huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp. Nếu so sánh nhu cầu ở và số lượng nhà ở bán ra, có lẽ số "tồn kho" nằm trong tay nhà đầu tư thứ cấp (hay đầu cơ) giờ không bán được cũng không nhỏ.
PHAN NGỌC NHẪN
